Commissie: Afspraken met Marriott die concurrerend en gelijkwaardig zijn aan wat internationaal gebruikelijk is

Willemstad – Het Curaçao Marriott Resort, althans het eigendom ervan, gaat vanaf deze week officieel in de verkoop. Daarvoor is het kantoor Ackmann-Ziff, gevestigd in New York, als broker aangesteld.

Advertentie

Het investeren in het hotel is een belangrijke voorwaarde voor de verkoop en zal ook zorgen voor een impuls voor het toerisme en de economie.

Vandaag staat de voor de verkoop ook in het Antilliaans Dagblad. Andere lokale kranten volgen, alsmede The Wall Street Journal. Ackman- Ziff en vooral de gemengde commissie die deze hotelmakelaar heeft aangetrokken willen snel zakendoen; de commissie streeft ernaar om vóór 30 juni 2014 overeenstemming te hebben bereikt met een potentiële koper. Over iets meer dan twee maanden dus.

Begin maart werd in een persbericht gemeld dat op verzoek van minister José Jardim van Financiën een ‘gemengde commissie’ aan de slag is gegaan met als doel het hotelgebouw, dat geëxploiteerd wordt door Marriott International, te verkopen aan een nieuwe investeerder.

De huidige eigenaar is (de lokale) Rif Resort Hotel nv, die echter onvoldoende uit de exploitatie door Marriott ontvangt om de nodige upgrading te kunnen betalen. Met verkoop wordt een oude schuld aan de overheid voldaan, maar belangrijker is dat het doel, namelijk een push aan het toerisme, bereikt wordt.

Direct na het persbericht stelde deze krant een reeks vragen aan de directie van Rif Resort. Lange tijd konden deze niet worden beantwoord; zo was het wachten op het Landsbesluit inzake de commissie en de ondertekening ervan door de ministerraad. Nu kan bekend worden gemaakt wie er in de commissie zitten.

De gemengde commissie bestaat vanuit de overheid uit Ivan Kuster (Financiën), Ludwig van Hoop (Economische Ontwikkeling), Steve Vanenburg (fiscalist/partner PwC) en Mike Willem (voormalig gedeputeerde van Financiën); en namens Rif Resort Hotel uit John Jacobs (directeur Kamer van Koophandel en bestuurslid Korpodeko), Arthur Rosaria (stichting Beheer Aandelen Rif Resort) en Jeroen Kibbelaar (directeur Rif Resort).

De commissie laat zich waar en indien nodig begeleiden en adviseren door experts.

,,Wat is exact de taakopdracht van de commissie?” is een van de vragen van het Antilliaans Dagblad.

De commissie zal moeten zorgen voor een transparant verkooptraject en biedsysteem; begeleiding door een professionele adviseur met ervaring op het specifieke gebied van verkopen van hotels in het Caribisch gebied; en parallel aan het verkooptraject onderhandelen met de Marriott Groep over aanpassing van de huidige Hotel Management Agreement.

Dit laatste onderdeel is van zeer groot belang, want de medewerking van Marriott is vereist aangezien Rif Resort (lees: Curaçao) volgens sommigen door middel van een ‘wurgcontract’ voor zeer lange tijd is gebonden aan Marriott. Vandaar de volgende vragen van deze krant aan Rif Resort:

Is het de bedoeling het gebouw met of zonder Marriott als operator te verkopen; of staan beide opties open?

,,Het is in beginsel de bedoeling dat Marriott als een belangrijke partner zeer nauw betrokken wordt bij het verkoopproces. In principe zal ook na verkoop het hotel de Marriott- naam zal blijven dragen, aangezien er nog steeds sprake is van een lopend contract.”

Is de verkoopopbrengst naar verwachting hoger met of zonder Marriott?

,,De Marriott-brand is erg sterk, zeker op de Noord-Amerikaanse markt. De commissie is daarom van mening dat affiliatie met een ‘brand’ een belangrijke voorwaarde en zeker een ‘asset’ is om als hotel de pijlen op de Noord-Amerikaanse markt te richten en in die zin zou verwacht mogen worden dat het hebben van de Marriottbrand een positieve invloed heeft op de verwachte verkoopopbrengst. Deze positieve waardering geldt natuurlijk alleen als sprake is van een overeenkomst met Marriott die concurrerend en gelijkwaardig is aan wat internationaal gebruikelijk is. De commissie is daarom erg verheugd dat hierover met Marriott International goede afspraken zijn gemaakt.”

Streven naar win-win-win

De Ackman-Ziff Real Estate Group in New York is belast met de verkoop van het hotelcomplex dat onder management staat van de keten Marriott en daarom Curaçao Marriott Resort & Emerald Casino heet. Het wordt aangeboden aan internationale investeerders.

Uit de blijkt dat Mark Owens, Alison Tan en Roger Plourde namens Ackman-Ziff zijn belast met de verkoop. Opvallend is dat er slechts één telefoonnummer staat vermeld; en geen e-mailadres of website.

Rif Resort werd in de tweede helft van de jaren 80 gerealiseerd en was na zeer lange tijd een van de eerste nieuwe hotels die de deuren op Curaçao opende. Eerst als Sonesta en daarna als Marriott, die niet het eigendom maar het beheer van het resort had.

Echter ook onder Marriott waren de opbrengsten onvoldoende om alle schulden en rente te betalen en dus al helemaal niet voldoende om het hotelgebouw op niveau te houden. De banken vorderden hun leningen terug met een beroep op de overheidsgarantie, waarop de overheid een obligatielening uitschreef. Vanaf dat moment geldt de overheid als grootste schuldeiser (zie elders daarover), zonder uitzicht op aflossing.

Doel is nu niet alleen aflossing, maar vooral een investeerder die het complex vernieuwt en wellicht uitbreidt. Dat is goed voor toerisme, economie en werkgelegenheid, zo is de redenering. Volgens welingelichte bronnen is het ‘nu of nooit’. Marriott Groep speelt hierin een voorname rol.

De commissie is echter positief over de opstelling van Marriott en stelt dus dat met Marriott ‘goede afspraken zijn gemaakt’ waardoor een overeenkomst tussen koper en Marriott mogelijk is die concurrerend en gelijkwaardig is aan wat internationaal gebruikelijk is. In dat geval is sprake van een win-winwinsituatie; voor investeerder, voor Marriott en voor Curaçao.

Het Antilliaans Dagblad stelde de ‘gemengde commissie’ een reeks vragen:

Hoe ziet het contract met Marriott eruit? Is er een einddatum in opgenomen?

,,Marriott en de koper zullen gezamenlijk over de nieuwe overeenkomst, inclusief een contractduur, moeten onderhandelen.”

Is Marriott bereid te praten over eventuele beëindiging (onder redelijke voorwaarden)?

,,Deze vraag kan de commissie niet beantwoorden, aangezien de commissie deze vraag niet heeft gesteld aan Marriott, mede ook omdat dit niet het uitgangspunt is bij de verkoop.”

Hoeveel draagt Marriott op dit moment bij aan Rif Resort?

,,Rif Resort Hotel nv heeft het hotelgebouw te Parasasa als enige onroerend goed in bezit. Conform het managementcontract is Marriott verantwoordelijk voor de exploitatie van dit onroerend goed, waarbij dit dan gebeurt voor rekening en risico van Rif Resort.”

Kan iets gezegd worden over het achterstallig onderhoud, aangezien renovaties nodig zijn?

,,Marriott International heeft een Property Improvement Plan (PIP) opgesteld. Daarin staat vermeld welke renovaties in ieder geval moeten worden uitgevoerd om het hotel op het niveau van de ‘Brand Standards’ van Marriott te krijgen. Daarnaast hangt het van de koper af of die additioneel gaat investeren in, bijvoorbeeld, meer kamers, faciliteiten of efficiencymaatregelen. Het investeren in het hotel is een belangrijke voorwaarde voor verkoop en zal tevens zorgen voor een impuls voor de economie en het toerisme.”

Bron: Antilliaans Dagblad

Zie ook: Schuld Rif Resort 

Advertentie

back home