De geboeide afgang van Frank Zweegers in Italië kan potentieel fatale gevolgen hebben. Zijn vastgoedfirma Breevast kan de negatieve publiciteit slecht gebruiken in onderhandelingen rond de verkoop van de Brusselse Financietoren.
Uit onderzoek van Quote blijkt dat de deal van dik één miljard van levensbelang is voor Zweegers, die kampt met een direct opeisbare lening van €643 miljoen.
Het kan weinigen ontgaan zijn dat de Brabantse projectontwikkelaar Frank Zweegers vorige week een trip maakte naar een Italiaanse gevangenis. De autoriteiten arresteerden de Monaco-resident op zijn luxe yacht op instigatie van een Europees arrestatiebevel uitgegeven door Belgische justitie.
Zweegers wordt verdacht van financiële misdaden die verband houden met de corruptiezaak rond voormalig politiebaas Glenn Audenaert. Deze verklaarde tienduizenden euro’s van zijn Nederlandse amice te hebben ontvangen, een cadeautje dat van belang kan zijn geweest bij de verhuizing van de Federale politie naar het Rijksadministratief Centrum (RAC), een kantoor van Zweegers firma Breevast.
Zweegers heeft altijd ontkend met geld te hebben gestrooid, maar kon de corruptie-aantijgingen nimmer helemaal uitwissen. Wat ook niet helpt is dat twee lobbyisten zijn veroordeeld voor het uitdelen van steekpenningen rond de aankoop van de Financietoren, die Breevast in 2001 samen met het RAC kocht van de Belgische overheid en het postbedrijf voor een bedrag van €311 miljoen. Het gebouw werd daarna direct weer geleased door de vastgoedtak van de Belgische Staat.
Financietoren: deal van €1 miljard
Opvallend is dat Breevast met klem elk verband tussen de Financietoren en de hechtenis van Zweegers wil ontkrachten. Dit heeft alles te maken met een mogelijke verkoop van het 35 etages hoge gebouw: Breevast is in onderhandeling met een consortium van Europese vastgoedinvesteerders dat naar verluidt €1,2 miljard over heeft voor de toren.
Dat een pijnlijke aanraking met politie en justitie onhandig is met betrekking tot zo een gigantische deal is een understatement. Maar uit onderzoek van Quote doemt een beeld op dat nog veel nadeliger is voor Zweegers: de verkoop van de Financietoren kan gezien worden als een ‘life line’ voor Breevast, dat zich geconfronteerd ziet met een direct opeisbare lening van €643 miljoen.
Probleem met herfinanciering
Uit het jaarverslag van Breevast uit 2015 blijkt dat die lening afgelopen najaar afliep, omstreeks hetzelfde moment dat de Financietoren te koop werd aangeboden. Zorgwekkend voor de in Europa en Noord-Amerika actieve onroerend goed-firma is dat herfinanciering ‘niet waarschijnlijk’ is omdat de hoogte van de lening groter is dan de waarde van het onderpand. Daarnaast is het eigen vermogen van enkele werkmaatschappijen negatief, een gegeven dat de bereidheid van geldschieters om een nieuw geldinfuus aan te brengen niet zal verhogen.
De situatie is penibel; Breevast schrijft zelfs dat een default-situatie onder de huidige financieringsovereenkomst onvermijdelijk lijkt en er onzekerheid is betreffende de continuïteit. In normaal Nederlands: de banken willen geld zien en Breevast kan dat niet betalen.
Mogelijke opbrengst ruim €475 miljoen
In licht van die informatie is een op handen zijnde deal van meer dan één miljard, volgens vakbladen een van de grootste op de Europese vastgoedmarkt in jaren, natuurlijk uiterst welkom. Het uiteindelijk bedrag dat Zweegers over houdt is afhankelijk van de fiscale uitwerking. Uit een voor de verkoper opgesteld vertrouwelijk rapport van Loyens & Loeff uit november 2016, in handen van Quote, blijkt dat bij een ‘overeengekomen transactiewaarde’ van €1,3 miljard onder de streep, na aftrek van circa €500 miljoen aan uitstaande bankschulden en belastingen, €476,9 miljoen over blijft.
De aantrekkelijkheid van het kant en klare kantoor wordt bendrukt door een vertrouwelijk investeerdersrapport van CBRE, eveneens in handen van Quote, waarin geïnteresseerden een jaarlijkse huuropbrengst van minstens €56 miljoen wordt voorgespiegeld. De eventuele winst bij de Financietoren-deal lijkt echter allerminst een aardig zomerzakcentje voor Zweegers, gelet op de noodverbanden die in de Breevast-boekhouding zijn opgenomen.
Holding op Curaçao
Het verhaal wordt namelijk ingewikkelder als gekeken wordt naar de eigendomsstructuur van de Financietoren. Er zijn twee aandeelhouders: Financieringsmaatschappij De Wetering BV houdt dertig procent en BV De Veegtes V houdt de rest van de stukken. Beide vennootschappen delen eenzelfde directeur in de persoon van Breevast-bestuurder Henk Brouwer, die niet bereikbaar was voor commentaar.
Opmerkelijk is dat De Veegtes V op papier niet onder Breevast, maar onder een door United Trust beheerde holding in Curaçao valt. Mogelijk is dit een privé-investeringsvehikel van Zweegers, en valt het grootste gedeelte van de boekwinst op de Financietoren-verkoop buiten de Breevast-boeken.
In de laatst bekende (standaard) jaarstukken van De Veegtes V, over 2015, staat een totale schuld van meer dan €180 miljoen. Ook is het eigen vermogen met €16 miljoen negatief. In de laatste volledige gedeponeerde jaarrekening, die over 2013, wordt gemeld dat de aandelen Financietoren worden gehouden ter vervreemding en gewaardeerd tegen een kostprijs die veel lager is dan de reële waarde.
Verpanding Rabobank
Interessanter is de regel dat de aandelen zijn verpand tot verzekering van bankkredieten die zijn verstrekt aan de Financietoren, maar ook ‘in tweede rang’ aan de Rabobank ten behoeve van een afgesloten financieringsfaciliteit. Van de Rabobank zal Zweegers niet veel vrezen aangezien de looptijd van deze financiering anno 2017 nog niet is verlopen. Een verpanding in tweede rang is wel illustratief voor het geharrewar met schulden die op enig moment voldaan moeten worden. Daarmee wordt het belang om de Financietoren snel te verkopen nog maar eens onderstreept.
Tot op heden is niets bekend over het mogelijke instorten van het Breevast-concern, waarbij het mogelijk is dat alsnog nieuwe afspraken zijn gemaakt met financiers met betrekking tot de verlopen faciliteit van €643 miljoen. Maar dat een spoedige bankaflossing gewenst is voor Zweegers is evident. Wel blijft het vooralsnog enkel gissen, aangezien de jaarrekening van 2016 tot op heden niet is gedeponeerd en de woordvoerder van Breevast geen antwoord gaf op een reeks vragen die door Quote op schrift waren gesteld.
Bron: Quote
